fbpx

Huren in tijden van corona

Hierbij wensen we jullie te informeren over de impact van de corona crisis op de contracten van handelshuur, woninghuur en huur naar gemeen recht.

Handelshuur

In tegenstelling tot onze buurlanden werden er door de Belgische wetgever nog geen huurmaatregelen genomen.

In België wordt gesteld dat de huurders zich niet kunnen beroepen op overmacht voor de niet-betaling van de huur. De betaling van de huur is tijdens deze crisis namelijk niet onmogelijk; het wordt enkel bemoeilijkt door de huidige omstandigheden.

Zo is artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek – dat bepaalt dat het huurcontract kan worden ontbonden of de huurprijs kan worden verminderd bij het tenietgaan van het pand door toeval – ook niet van toepassing op deze lock down. Niettegenstaande u het pand misschien niet vrij kan gebruiken (verplichte sluiting, geen essentiële verplaatsing,…)

Dit is wel het geval waarbij het genot niet of niet volledig wordt verschaft door materieel tenietgaan (vb. brand) of juridisch verlies (vb. onteigening, weigering bouwvergunning, nieuwe brandveiligheidsnormen waaraan niet kan worden voldaan, …).

Deze onmogelijkheid moet te wijten zijn aan de verhuurder: hij kan geen rustig genot en gebruik meer verschaffen – wat nu wel nog het geval is. De lock down is geen feitelijke of juridische stoornis die aan het pand kleeft. De opgelegde overheidsmaatregelen zijn geen oorzaak die bij de verhuurder ligt.

Wel zou artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek inzake de matigende werking van de goede trouw kunnen worden ingeroepen. Zo kan de vrederechter op vraag van de huurder het huurcontract vroegtijdig stopzetting omwille van exploitatieverlies. Aangezien de huurder wel nog het genot heeft van de handelszaak (brengt er goederen in onder) is het redelijker dat een huurvermindering of – uitstel wordt gevraagd maar geen volledige kwijtschelding van de huurgelden.

Of er toch nog wetgevende initiatieven hieromtrent komen, kan niet worden bevestigd.

Hoogstwaarschijnlijk zullen toekomstige huurcontracten clausules voor dergelijke situaties wel voorzien. Verder acht men dat deze crisis een prijsdaling van het winkelvastgoed van 10 à 25% en meer leegstand met zich mee zal brengen. Ook wordt een toename van het aantal sale & lease back-contracten wegens de liquiditeitsbehoefte van exploitanten verwacht.

Gemene huur

Contracten van gemene huur worden – in tegenstelling tot handelshuur – nauwelijks of niet getroffen door deze lock down.

Door het thuiswerk verwacht men wel dat de nodige kantoorruimte per huurder zal afnemen en dat de kantoormarktvastgoedprijzen met 10 tot 15% zullen dalen.

Woninghuur

Nieuwe contracten

Als tijdelijke maatregel werd bepaald dat er tot 17 oktober 2020 geen EPC score in de advertentie voor de verhuur van een woning moet worden vermeld. Het EPC-attest moet pas aanwezig zijn op het moment dat de huurovereenkomst wordt afgesloten.

Het is voor de vastgoedmakelaars verboden om tijdens de periode van lock down huisbezoeken te organiseren.

Huurcontracten kunnen fysiek worden getekend mits het respecteren van de social distancing regel.

Indien dit niet mogelijk is, kan de uitwisseling van getekende documenten per post of per e-mail gebeuren. Bepaalde vastgoedkantoren beschikken over welbepaalde softwareprogramma’s zodat de stukken digitaal kunnen worden ondertekend.

Intredende plaatsbeschrijvingen kunnen tussen partijen fysiek worden opgesteld mits het respecteren van de social distancing regel.

Indien deze regel niet kan worden nageleefd, kan de plaatsbeschrijving ook eenzijdig door de verhuurder worden opgesteld waarna hij het ontwerp voor akkoord of bemerkingen overmaakt aan de huurder. Ook kunnen partijen in samenspraak een deskundige aanstellen die het pand alleen bezoekt en zijn verslag hierna doorstuurt voor akkoord of bemerkingen.

Verhuizingen worden niet gezien als een essentiële verplaatsing.

Ze zijn enkel mogelijk ingeval van dringendheid en mits inachtneming van de social distancing maatregelen.

Onder “dringend” wordt verstaan een verhuis wegens:

  • de ongezondheid van de woning of het dreigende gevaar voor de gezondheid van de bewoners;
  • de financiële situatie van de bewoners die niet in staat zijn twee woningen tegelijk te betalen;
  • het feit dat een nieuwe huurder in de woning moet intrekken omdat hij zelf geen ander huisvestingsalternatief heeft.

 

Lopende contracten

Zoals bij handelshuurcontracten kan de huurder zich bij woninghuur evenmin beroepen op overmacht voor de niet-betaling van de huur. Het genot van het gehuurde goed loopt namelijk ook tijdens deze periode volledig door. De huurder heeft bijgevolg geen recht op opschorting of kwijtschelding van de huurgelden.

Voor contracten die binnenkort ten einde komen, werd een versoepelde regeling uitgewerkt. Zo kan tijdens de lock down een aanvraag tot verlenging – mits een ontvangst – en leesbevestiging – per e- mail worden gericht aan de verhuurder. Bovendien kan de aanvraag ook minder dan één maand voor het einde van de huurovereenkomst gebeuren.

De procedures tot uithuiszetting vinden hun doorgang, maar de uitvoering van het aspect zelf wordt opgeschort. De andere delen van het vonnis, zoals de ontbinding van de huur, de veroordeling in betaling van de huur, lasten en kosten, de vrijgave van de huurwaarborg, de aanstelling van een gerechtsdeskundige voor huurschade enz., worden wel uitgevoerd.

De uithuiszettingen zijn pas uitvoerbaar vanaf 17 juli 2020 met uitzondering van:

  • voorlopige maatregelen door familierechter bij (ex-)partners;
  • uitzetting van krakers;
  • uitzetting na bezetting ter bede;
  • bewaken van openbare orde door burgemeester (bvb. gevaar door verkrotting);
  • gemene huur (federale bevoegdheid);
  • handelshuur (gewestelijke bevoegdheid);
  • uithuiszetting op basis van een notariële akte.

Hangende zaken inzake huurgeschillen worden verdaagd na 19 april 2020 tenzij het dringend karakter wordt aangetoond.

Het Huurgarantiefonds – dat private verhuurders bescherming biedt tegen verlies van huurinkomsten bij niet-betaling door hun huurders – wordt vanaf 1 juni 2020 vervangen door het Fonds Bestrijding Uithuiszettingen.

Verder geven wij ook mee dat – behoudens de gerechtelijke bepalingen – het de partijen vrij staat om in minnelijk akkoord andersluidende afspraken te bekomen.

 

In afwachting van eventuele verdere informatie hierover blijven wij ter beschikking.